总结，出台一部《房地产准则》，使房地产经济在国民经济体系中健康平稳的发展。
[关键词]房地产经济；宏观调控；刚性需求；房地产准则
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X（2013）07-0048-03
1949年新中国成立之初，我国实行土地公有制，居民住房由国家修建并统一分配；1978年国家放开土地政策，单位进行福利分房、集资建房，逐渐将居民住房推向市场，进行售房试点，房屋也作为一种商品在市场上进行交易，房地产经济开始萌芽。30多年来呈现这样一个循环规律：当国家宏观政策放宽时，房地产经济迅速升温直至形成泡沫，影响国民经济的发展；上涨过快后国家出台宏观政策进行调控，房地产经济则逐渐低迷，甚至阻碍国民经济的发展；此时国家又放宽宏观政策，房地产经济又迅速上涨，如此放宽-上涨-调控-低迷-放宽的周期性规律。
一、文献综述
国外对国家宏观经济与房地产经济的发展的研究较多。美国一些学者（1989）认为，政府对于房产资本的征税会影响产品的生产和社会的经济增长；Gervais（2002）研究得出，对房产实行税收优惠会使社会福利减少；Learner（2007）指出，房地产发展的周期是经济周期的表现，但它仅是成交量周期，不是价格周期，这给政府反周期宏观调控提供了依据。Sridhar（2009）对美国、法国等10多个国家促进房地产发展的主要财政与货币政策进行了比较；Bemanke（2010）实证研究提出泰勒剩余概念，发现泰勒剩余与房地产价格间呈显著负相关。
国内对国家宏观经济与房地产经济发展的研究也很多。何国钊等人（1996）认为，国家宏观政策周期与房地产经济周期互为因果关系。谭刚（2001）研究得出，投资和政府行为是影响房地产周期波动的主要原因。刘学成（2001）认为，我国房地产周期性发展是由外部原因强大作用的结果。张泓铭（2003）认为，房地产调控得从需求人手，提出房地产预警系统的概念。王金明和高铁梅（2004）建立了一个住宅需求的动态联立方程。扩萧薇和唐焱（2007）通过回归分析得出政策标量与房产价格指数呈负相关。安鹏等（2008）建立了一套用于宏观调控预警的房地产泡沫预测体系。蔡明超等（2012）利用二元效用函数关系分析得出，在给定参数下最为敏感的宏观政策是贷款首付比例，其次为利率和税收政策。
总之，现有文献对我国宏观经济调控措施与房地产经济的发展研究，均注重对数据的研究。笔者分析房地产经济的周期性以及各种影响因素，提出国家将宏观调控措施进行准则化制度化的思路，为房地产市场提供长期有效的制度法律依据，建设健康和谐的市场环境。
二、我国房地产经济发展的影响因素及现状分析
房地产经济的发展涉及机械、设备、建材、五金、玻璃、燃料动力、金融等行业的发展，对国民经济的发展起着重要作用。房地产经济的兴衰最终受房价高低的影响，而房价的高低又是如下诸多因素共同影响下的结果。
（一）国民经济的增长带动房地产经济的增长
美国经济学家西蒙·库兹涅茨曾提到，国民经济增长率与房地产业发展存在紧密关系。一系列的研究和实证分析表明，房地产经济发展水平与国民经济增长呈高度正相关。国民经济增长率越高，房地产经济发展越迅速。我国改革开放30多年来，国民经济平均增长率为9.92%，带动房地产经济的迅速发展。
（二）国家宏观政策调控房地产经济发展的速度
纵观30多年的房产史，房地产经济的发展历经三起三落，国家调控起着关键作用。国家的宏观调控政策包括土地供应政策、金融政策和税收政策等。
1.国家土地政策。从目前的房产开发情况看，地价已经成为房产价格的主要成本之一。我国地价由国家掌控，以政府挂牌拍卖，价高者获得土地，由于房地产市场的丰厚利润吸引不少投资者高价拿地。土地价格提升，必然引起房价上涨。
2.国家金融政策。房地产属于资金密集型行业，从开发商拿地到施工建设直至销售环节，其资金大多来自银行。国家调控的金融政策包括调整银行存款准备金、利率水平、贷款规模、贷款投向以及按揭首付比例等。提高银行存款准备金和提高利率水平，一方面，会加大消费者的购房还贷负担；另一方面，使地产商和开发商的融资成本增加，导致房地产市场的供给和需求同时减少。提高首付比例也会提高消费者购房门槛，有效抑制投机性需求；控制放贷额度、严格放贷条件会提高地产商和开发商的融资成本，减少房源供给。2009年以来，国家连续上调银行存款准备金率，提高利率水平，提高按揭首付比例，限制贷款规模，有效抑制房地产行业的供给和需求。
3.国家税收政策。国家宏观调控的税收政策主要包括土地增值税、物业税、印花税、营业税、个人所得税和房产税等。这些税种的征收有正负两方面效应，短期看，会增加持有成本和转让成本，有效抑制投机行为，一定程度上使供需同时减少；长期看，这些增加的成本最终都会转嫁给消费者，因为开发商成本增加，就抬高销售价格，将增加的成本由消费者来承担，引起房地产价格上扬。房产税的主要征税对象是个人购买的高端房产，抑制投机行为，对房地产结构起到很好的引导作用。国家在局部地区试点开征房产税后将会逐步扩展至全国范围内征收。2012年初财政科学研究所所长贾康谈到，房地产领域不能长期依靠行政色彩浓重的限购、限价措施，必须建立长治久安的制度框架，“这就不可回避地要考虑在住房保有环节形成房产税”；房产税“将成为未来财源支柱”。
（三）房地产自身供需关系的变化决定房地产市场的兴衰
商品供需关系的变化引起商品价格的高低，价格的高低带来整个产业经济的兴衰。我国房地产市场需求量远远大于供给量，使得没有其他影响因素的前提下其价格弹性很大。
1.人口正增长、城镇化进程迅猛形成住房刚性需求。我国总人口环比正增长和城镇人口的不断扩大导致住房刚性需求逐步膨胀。我国城市化率1996年为30.48%，2011年末达51.27%，平均每年增加1.39%，2011年我国总人口已13.47亿人，比上年末增加644万人。据国家统计局相关数据计算可得出：1996年以来平均每年增加1134万人，平均每年从农村进入城镇1872万人。目前不断增长的住宅投资已不能满足这些进城人口对住宅的需求。而城镇化带来的商业用房、办公楼、酒店、工业用房、旅游度假等也存在需求缺口。另外，城镇化带来的城市规划，老城改建为新城、郊区变城区、旧房改新房，大量居民拆迁造成住房刚性需求量被动增长。
2.居民生活水平提高、家庭小型化形成改善性住房需求。随着我国市场经济的发展，居民收入水平逐步提高，人们传统家居观念也发生了改变，大多数居民不再满足于现有的住房条件，原来多代同堂的大家庭居住理念朝着小家庭方向发展，致使改善或更换住房的需求不断扩大。目前这种改善性需求大概只满足了20%，若每年按5个百分点的释放也会对房地产市场带来巨大的需求空间。
3.人民币升值、房地产丰厚利润的诱惑引发投资或投机需求。从2006年美元开始贬值以来，人民币一直持续升值，加之新一轮的通货膨胀，有富余可支配收入的老百为使人民币保值增值，纷纷加入房地产投资者的行列；一些机构和企业看准房地产市场上升的发展趋势，倒买和倒卖房产从中获取暴利；当人们预期房价将一直不断攀升，会将未来的购房需求变为现实需求。这些投资以及潜在需求的转变对房地产价格的上涨起着推波助澜的作用。
4.投资额的增长推动房地产业的加速发展。我国房地产市场的投资资金自1990年以来不断增加，其环比增长率一直保持在较高水平。2010-2011年全国房地产开发投资分别为4.83万亿元和6.17万亿元，环比增长率分别为33.2%和27.91%（如图-1所示），这也是推动我国房地产的加速发展的原因之一。
总之，影响房地产经济的因素很多，其发展的基础是市场的需求量大于供给量，其发展的速度受政府的宏观调控影响。房地产增速过快时政府采取提高存款准备金率、限购限贷、提高首付比例、开工保障房和开征房产税等宏观调控措施，能有效减缓房地产增长的节奏。从2012年的数据来看，由于宏观政策调控，大多数一线城市的成交量萎缩，房地产的价格正逐步回归至理性价位，房地产经济将随着国民经济增长而稳步健康发展。
三、使房地产经济朝着国家预期方向发展的措施
在国家宏观政策引导下，我国房价正逐步回归理性，投机需求有效抑制。未来如何才能使房地产经济走向更市场化更规范化的道路呢？国家对房产经济的发展始终起着“指挥棒”的作用，通过宏观调控引导着房地产市场健康稳定有序地随着国民经济的增长而同步增长。
（一）应加大力度开工建设保障房保证中低收入家庭的刚性需求
政府应保证我国中低收入阶层对住房的刚性需求，加大力度建设保障房，保质保量完成未来5年内3600万套保障房的目标，保护弱势群体基本住房问题。保障房进入市场必然会使商品房市场分流，缓解商品房供给紧张的局面，促使房价进一步回归理性。和讯财经评论认为，保障房在一定程度上分流商品房市场，对缓解房价上涨有一定作用，保障房的比重与房价呈负相关：保障房的比重上升1个百分点会使住房价格指数下降0.841个百分点。保障房开工建设应实现信息透明化，公开地价、公开建设、监督和决算过程和公开入住环节等等。虽然这会牺牲一部分地方政府的利益，但可以起到政府以自身作则来影响房地产商的投资行为，起到很好的示范作用，间接抑制房价虚高现象。
（二）出台《房地产准则》规范和指导房地产市场
对我国房地产市场加强制度化和法律化建设，建立明确的法律规范和行为准则来引导房地产市场健康有序发展，就像会计准则规范企业各个环节的会计核算和监督一样，对房地产的调控措施应条文化准则化，出台一部《房地产准则》来规范房产市场各个环节，使房地产经济朝着国家预期的方向健康发展。
《房地产准则》至少应包括置地环节、审批环节、融资环节、开发环节、销售及售后等房地产市场运作的几大重要环节。其中置地环节应规定对土地市场信息公开透明的具体细则，包括公开土地储备量、拍卖中的土地、现有土地规划结构、规划评估价格等细则；审批环节应详细制订对房地产开发项目的审批程序和实施监控的机制；在融资环节指定专门的房地产金融机构和金融监控机构，推出多元化房地产金融产品，完善房地产金融市场，详细制订针对房地产市场金融秩序的监管制度，包括鼓励扶持房产评估、房产中介、保险、担保和贷款服务等在内的金融市场支持服务体系的相关条款；开发环节应制订能引导房地产商对低碳、环保、中小户型住宅的开发积极性的条款，以及各项相关房地产税收的具体细则；销售环节详细制订各种销售价格标准，以控制房地产商获取高额利润，严格售房贷款和审批手续，限制投机性炒房；售后环节明确一系列防止空房和闲置房的条款，加大多套房房主的持有成本，使空房闲房通过出让或出租方式流通到市场中，加大市场的有效供给。
另外，由于我国的房地产市场还未成熟，经不起外来的风吹雨打，近年国外投资者不断进入我国房地产市场，其年均投资额增长保持在17%以上。为保护我国房地产市场的稳定健康发展，在《房地产准则》中应明文限制或禁止境外投资机构和个人进入中国房地产市场，为国内房地产市场营造和谐的经济秩序，使房地产经济切实为国民经济的发展提供强力支撑。正如《中国数字城市发展研究报告》中指出的：应逐步建立起“政府引导、企业运营、公众实践”的数字城市建设运营模式。
总之，房地产经济的产业链长、涉及面广、关联性强、影响因素众多，要使我国房地产经济始终朝着政府预期的方向发展，不能操之过急，还需要我国政府出台各种政策、实施各种宏观引导措施。
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[责任编辑：黄兴豪]
