【摘 要】近几年我国中、小城镇建设的快速发展，加速了中、小城镇住宅商品化和产权多元化格局的形成，促进并带动了我国中小城镇住宅物业管理的迅猛发展，成为我国社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。但由于对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，大城市相比，我国中小城镇住宅物业管理面临着许多问题和困扰，如何破解这些问题和困扰，促进中小城镇物业管理良性健康发展，本文进行了重点阐述。
【关键词】中小城镇；物业管理；问题；应对措施
1.我国中小城镇住宅物业管理的作用
我国物业管理企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务性行业。其产生之初仅仅是房地产开发的后续服务机构。相对房地产开发商而言，它是一个终端服务单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是始端服务部门。从1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立至今三十多年以来，与城市居民生活息息相关的住宅小区物业管理，在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程、构建和谐社会中都起到了积极的作用。
2.我国中小城镇住宅物业管理面临的问题
由于对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，同直大城市相比，我国中小城镇住宅物业管理水平普遍偏低。从而严重制约了我国中小城镇物业管理向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展。
2.1部分社会群体对物业管理的认知程度不够高。
（1）受长期以来传统思想观念的影响，部分群众对物业服务的认识不够，对物业公司的有偿服务不理解，不支持。
（2）部分业主消费意识不强。
有的业主认为买了房子，就应该像购买其他商品一样，享受售后服务，没有树立交纳物业服务费的意识；有的业主认为只要交了物业服务费，物业公司什么都得管，财产损失和被盗也应该由物业公司赔偿，一旦得不到满足，就以此为“借口”拒交物业服务费；有的业主存有“占便宜”心理，认为自己不交物业服务费，物业企业也不可能单独对自己停止物业服务，故意不交物业服务费。
（3）有些政府部门和新闻媒体对物业服务的认识也有偏差，一些政府部门强加给物业企业一些社会管理责任，一些媒体将小区内发生的矛盾纠纷一味报道为“物业管理混乱”。
2.2物业服务总体水平偏低。
（1）部分物业企业服务意识差，服务水平低。
个别物业企业没有正确定位，将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主的权益；有的物业企业服务水平达不到收费标准；有的物业企业不按合同约定提供服务；有的物业企业擅自侵占业主共用部位，并将经营收入据为己有。
（2）多数物业企业规模小、抗风险能力低。
多数物业企业的整体规模较小，无法取得规模效益，有些公司管理的面积仅有1万多平方米，企业经理既是领导也是员工，加上几个保安和清洁工就组成了一家物业公司，经营状况差，竞争力不强。
（3）从业人员整体素质不高。
大部分从业人员综合素质偏低、专业技能较差，不能提供较高水平的服务。有些物业企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足；有些物业企业缺乏专业人员，日常维修不及时、不到位。
2.3物业服务收费收缴难度大。
（1）收缴难度大。主要原因有如下几个方面：
一是部分小区外地人购房、投资性购房较多，房屋长期空置，物业公司无法联系到业主并收取费用；
二是部分业主未树立有偿物业服务的理念，交费的主动性、积极性不高，个别业主故意拖欠费用；
三是物业公司本身服务不到位，业主对物业服务不满意，因此拒缴物业服务费用；四是部分低收入群体确实经济承受能力有限，无钱交纳物业服务费。
（2）缺乏对不交费业主的有效约束手段。
对欠费业主，物业公司一般只能多次催收，业主仍不交纳，也无可奈何。尽管《物业管理条例》规定可以通过诉讼方式催缴，但这种方式程序繁琐、可操作性差，物业公司不仅得不偿失，反而加剧了与业主的矛盾。
2.4开发建设遗留问题较多。
（1）工程质量存在遗留问题。
有的房屋尽管通过了竣工验收，但交房后仍存在墙体裂缝、外墙渗漏等质量问题，开发建设单位拒不履行维修责任，将矛盾转嫁给物业公司。
（2）实际交房与承诺不一致。
开发建设单位擅自改变设计方案，不按规定建设物业服务用房和配套设施设备。
（3）开发建设单位对一些问题约定不明确，车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明，引发矛盾纠纷。
（4）开发建设单位提供的建筑工程、配套设施、地下管网等图纸以及其他实施物业管理的资料不齐全。
2.5业主委员会成立难，发挥作用难。
（1）业主委员会成立率低。
无论是业主还是物业公司都表示要依法成立业主委员会难度较大。影响业主委员会成立的主要因素有，业主法律意识不强、业主之间的矛盾难于调和、经费缺乏、小区入住率较低等。
（2）业主委员会难以发挥作用。
尽管有些小区成立了业主委员会，但在目前的实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来。主要原因有如下几个方面：一是业主委员会的维权意识差；
二是业主委员会缺乏监督机制；
三是业主委员会组成复杂，利益难协调；四是业主委员会办公场所和办公经费无法落实，不具备开展工作条件；五是业主委员会法律地位不明确。
3.应对措施
3.1加大宣传力度，增强业主法律意识。
（1）进一步加大物业管理法规政策的宣传力度，使广大业主了解和认识物业管理，理解和支持物业管理，充分行使业主权力，自觉履行应尽义务。
（2）与有关部门和新闻媒体做好沟通，争取他们的理解和支持，多做正面宣传和引导。
3.2加大企业自身建设力度，增强物业企业竞争能力。
（1）严格市场准入和清出制度，强化量化考核和监督检查，加强信用档案管理，促使物业服务企业转变观念，强化服务意识和遵纪守法意识，提高服务水平。
（2）完善市场竞争机制，鼓励企业做大做强；积极引导物业服务企业加强科学管理，走专业化和市场化发展之路；采取措施，兼并整合部分小的物业企业，发展大型企业集团。
（3）加大对物业从业人员的培训力度，严格落实持证上岗制度。应创造条件，多形式、多层次地对物业从业人员进行培训。除了目前开展的企业经理培训外，物业主管部门应开展对专业技术人员的专业培训。
3.3加大监管力度，规范物业管理行为。
（1）监督物业服务企业严格落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按标准收费，按规定项目进行费用开支。同时不断提高服务水平和服务质量，以优质的服务换取业主的信任和支持，提高收费率。
（2）建立对业主交费的约束机制。一是在房产转移环节，要求业主提供已结清物业服务费的证明，未提供证明的，权属登记部门不得办理转移手续。凡物业产权买卖过户，双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中作明确约定，并在办理产权过户提交资料时，出具过户前的《物业服务费用结算清单》。二是在条件成熟时，将物业服务费的交纳情况纳入个人诚信体系。
3.4严格新建小区竣工验收，减小物业管理风险。
（1）协调工程质量验收部门，在工程验收环节严格把关，减少后期质量遗留问题。建立新建物业质量保修金制度，促使开发建设单位提高工程质量，履行保修责任。
（2）要求开发建设单位组织住宅小区综合验收，物业主管部门参与监管，从物业管理的角度予以把关，将问题解决在前期阶段。监督开发建设单位按规定与相关专业经营单位办理专业经营设施设备的接受管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。
（3）协调房产交易部门，在商品房买卖合同中明确标明关于会所、幼儿园、车库归属约定的有关条款，并在办理房产手续时予以审查，同时做好相关配套建筑的权属登记。
（4）制定物业服务用房和物业管理资料的移交程序并监督实施。
3.5建立业主管理机构，提高业主自治能力。
（1）加强业主委员会的组建力度，符合规定条件的住宅小区，所在辖区街办都要依法指导其成立首次业主大会。
（2）加强业主委员会有关政策的宣传，规范业主委员会运作程序，引导业主委员会增强维权意识，正确发挥应有作用。尽快依照相关规定，解决好业主委员会办公经费和办公场所等问题，为业主委员会开展工作创造必要条件。
