从保护承租人的利益出发,规定租赁权具有对抗第三人的效力,以保障经济上处于弱势地位的承租人实现对物的支配｡从保护交易安全出发,租赁权与物权在对物的支配利益上会产生冲突,故对租赁权应予公示,其公示模式或采取登记对抗,或采取占有对抗｡从我国租赁权的现状出发,应采取占有对抗的模式｡
[关键词]租赁权;物权化;登记对抗;占有对抗
[中图分类号]D923.6 [文献标识码]A [文章编号]1004-518X(2009)08-0183-05
黄周炳(1971—),男,法学博士,浙江警官职业学院讲师,主要研究方向为民法学｡(浙江杭州 310018)
租赁权物权化使普通债权具有对抗一般人的效力｡保护承租人的利益必须赋予租赁权具有物权的效力;而债权物权化的意义在于保障债权人对物的支配,这又必然与物权取得者对物的直接支配利益相冲突,故这种性质的债权对物权变动过程中的交易安全会产生一定的影响｡为平衡两者之间的冲突,保护交易安全,我们对租赁权应有充分的公示机制｡世界各国的法律传统和法制状况虽然有差别,但大都选择登记对抗模式或占有对抗模式作为租赁权的公示方式｡我国现实中将房屋租赁登记作为一种行政管理上的制度和手段,是国家履行行政管理职能的需要,并不具有物权法意义上的登记意义｡本文认为,依据我国对于房屋租赁管理的实际状况,从保护承租人的利益出发,对租赁权采用占有对抗的公示方法并不会混淆物权与债权体系的逻辑结构,也不会影响交易安全｡
一､租赁权物权化的内涵
租赁权物权化,集中表现为“买卖不击破租赁”原则,即房屋承租人得在出租人转让房屋时继续享有承租权,该租赁权具有对抗第三人的效力｡租赁权物权化还包含如下几方面:承租人可基于对不动产的合法占有,对第三人侵害租赁物和租赁权的行为,可请求其停止妨害和赔偿损失｡在一定条件下,承租人可为转租或租赁权让与之行为｡租赁权本身作为债权,现在却具有物权的效力,物权对任何人均具有对抗力是通过物权的效力具体表现出来的,物权的效力被传统地归纳为“物上请求权”和“优先权”｡[1]排除妨害,回复物权圆满支配状态之请求权,称为物上请求权,有返还请求权､妨害除去请求权及妨害防止请求权三种;而优先权是权利人排他地行使权利,尤其不受对物享有其他权利者的债权人的阻碍｡将物上请求权和优先权作为物权的对抗效力的表现形式,是因为物权为支配权,是直接支配权利客体的权利,可以保障物权人直接支配特定物并排除他人干涉｡严格来说,债权作为请求权,不是通过直接支配特定的物来行使权利,我们谈论债权的相对性也不是指债权人支配特定物只能排除特定的他人的干涉,也不是在人支配物的前提下探讨一般性和相对性的区别,而是在特定的主体之间产生请求作为或不作为性质的法律效力｡所以在比较物权对抗一般人与债权对抗相对人时,这种比较有一定的迷惑性,两者并非处于同一层面上:一个是指保障权利的制裁,另一个则是指权利本身的对抗力｡[2]债权是针对人的权利,只能对抗特定当事人,这是因为债权人只能请求特定的债务人为一定行为,债权为其权利人形成的根本社会关系恰体现于此｡我们谈论租赁权物权化,应该是在保障权利的制裁的层面来进行理解,在这种情形下,债权的效力延伸到主体对债权的标的物支配,债权物权化的意义则在于保障债权人对物的支配,但这种物权化的债权并非是单纯的支配权｡支配权在形式上具有物权的权能,在实质上不代表其具有物权的效力｡物权从积极权能讲,是物权人对特定物的直接支配权,体现其对一定财产利益的独立的选择权和决定权;从其消极权能来看,这种直接支配权能具有排除他人干涉的作用｡直接支配特定物并排除他人干涉构成物权的本体权能,保障物权人支配并排除他人干涉的权能实现的法律强制力,就是物权效力｡因此,物权化的债权,可以通过债权人实现对物的支配,而且还具有物权的效力｡那么,作为物权化的租赁权,承租人应通过占有租赁物才能实现物的使用价值,按照租赁物本身的性质和租赁契约的内容使用｡在他人侵占标的物､损害标的物､妨碍对标的物的支配等情况下,承租人能够直接向侵害人主张停止侵害､赔偿损失的请求,或可以向出租人要求减免租金或解除合同｡
二､租赁权公示符合公示制度的目的
租赁权的物权化,实事求是地说,是通过占有转移而增强的债权性的占有权,在许多方面的确享受了准物权之保护｡但这一点,还决不能导致放弃作为法律基石的对债权和物权的区分｡[3]因此,租赁权本质上仍然是债权,租赁权受侵害所生对于第三人的效力,德国民法､瑞士债务法一般认为租赁权非物权,从而承租人受占有保护,日本学者多数认为承租人因取得占有而使其租赁权物权化｡在物权和债权泾渭分明的制度传统下,为便于民事主体进行财物流转,我们建立了一套公开公示的方式,让社会公众知悉财物的归属和权利的状态｡公示的方式一般为不动产登记和动产占有的交付[4],故近代物权法律制度建立了不动产的登记公示和动产物权占有公示制度｡物权公示是对物上权属状况的公示,占有和登记,都只是物权公示的方法而已,并不是物权公示的内容;将公示作为生效要件或对抗要件,公示的目的是使潜在的交易当事人能清晰地识别标的物上的权利内容｡不过在物权变动的必要条件设置中是否须有公示要素的加入,无论是从社会实践的角度还是在理论建构的层面,这都只能是一个政策选择的问题｡就公示制度在所有权观念化的制度体系中所能够担当的角度而言,它只能对交易安全的实现起到物权享有的标示作用｡在所有权和用益物权,公示则既可以是他们的生效要件也可以是他们的对抗要件｡如何定夺,仅是一个立法政策的问题｡[5]我们不能从公示生效主义就当然推断出公示仅仅只是物权变动所特有的成立要件,或者说,基于物权本身的特性才会产生公示制度｡笔者认为,物权公示不仅是将权利变动的现状让外界知悉,而且还将物权的本身状况如物权的种类､对象､物上存在何种权利,有何种限制等予以公示,使外人可以知晓权利的现状｡或者说,物权公示是对权利的公示也是对物权变动行为的公示,是两者的统一｡[6]那么,在民事主体进行物权变动的过程中,借助公示制度使当事人间的物权交易向外彰显而客观化,从而当事人间的物权变动关系与对第三人的法律关系获得了一元的性质,保障了交易安全｡[7]我们并非基于物权本身而产生公示制度,而是立法者在制定法律时为追求政策上的选择,满足人们某种需要而通过公示制度来实现物权的变动｡作为物权化的租赁权,是保障承租人对物的支配,具有物权的效力,虽然在本质上不会改变债权的属性,不过这类性质的债权却对物权本身状况产生了影响,即承租人占有标的物｡如果受让人不知或无从得知这种状况,债权人对标的物的支配就会影响受让人对物的使用,使受让人无法实现享有物权利益的圆满状态｡也就是说,民事法律关系是民事主体间的权利义务关系, 民事主体依法可以享有一定权利并履行相应义务, 如果此种权利义务仅在民事法律关系的当事人间发生效力, 并不涉及第三人利益,则无让该第三人知悉的必要, 但如果此种权利义务不仅在民事法律关系的当事人间发生效力, 且会影响到第三人的利益, 就有必要让第三人知悉, 使第三人能够预为准备规划, 采取必要的措施趋利避害, 从而决定自己为某种行为或不为某种行为, 最终不致遭受无法预测之损害, 保护交易的安全｡[8]因此, 租赁法律关系不仅在当事人之间产生债权债务关系, 亦因其物权对抗属性在租赁物权属发生变动时, 对买受人或他物权取得者的权益产生重大影响,如此一来,就很可能损害交易安全｡若从实现交易安全计,应该用公示的方式让社会公众认识受让标的物本身的权利状态｡
三､租赁权公示模式取决于在制度上对利益的衡平
真正在制度上确立买卖不破租赁原则的应是1896年制订的德国民法典,该法典对承租人给予了特别的保护｡其第571条第(1)款规定:“出租人的土地在交付于承租人后,由出租人让与第三人时,受让人代替出租人取得在其所有期间因租赁关系所产生的权利和义务｡”依该法典第580条,此规定亦适用于房屋租赁,“除另有其他规定外,关于土地租赁的规定,也适用于住房和其他房屋租赁｡”这样的规定体现了国家保护房屋承租人利益,属于国家对市民社会的干预,使得没有居住保障的弱势群体的居住权有了得以实现的机会｡因此,耕地､基地及建筑物的租赁,都应强化承租人的地位｡租赁权取得对抗第三人的物权效力是基于国家政策上对承租人弱势经济地位的考虑,为保护承租人最起码的生存需要而构设｡法律制度往往是多种利益在冲突中如何进行衡平和取舍的结果,因此我们在保护承租人利益设立租赁权制度的同时,也应该考虑到租赁权制度对现存的物权制度产生的影响,是否会制约物权制度整体功能的发挥,是否会影响关系物权变动的交易安全｡各国为保护物权变动的交易安全和效益,在设置了租赁权的不动产物权变动中,既要考虑承租人租赁房屋的既成事实,又要照顾第三人基于不动产产生的交易利益,故租赁权欲取得物权化的对抗效力, 立法必须制定相应的公示方法,让第三人在交易之前能够充分知晓物权上的权利状态｡各国法律制度都考虑了这种现状,只不过在租赁权公示模式选择上,各国的情势因各有别,综合起来有以下几种:
(一)登记对抗主义
《日本民法典》第605条规定:“不动产租赁实行登记后,对以后就该不动产取得物权者,亦发生效力｡”《奥地利民法》第1120条也仅对租赁权登记者予以特别保护｡《瑞士债务法》第260条规定:租赁经登记时,亦有对抗力｡这些国家通过立法的形式特别规定房屋租赁须经登记才具有对抗第三人的效力,租赁房屋的买受人可以通过登记机关的登记簿记载的内容,明确知晓买受房屋是否存在他项权利｡如果房屋租赁合同没有登记,则租赁权不能产生物权的效力即对抗效力,因为未经登记的租赁权不具有公示性,不具备产生对抗效力的条件｡产生物权变动的法律行为不需要登记､交付等形式的意思主义原则,在日本民法解释论上已无任何异议,在不动产物权交易中,登记为物权变动的对抗要件,而非成立要件,如果不登记,当事人间的物权变动即不能产生对第三人的对抗效力｡因此,作为具有物权性质的占支配地位的租赁权也应该如此,在同一不动产上,租赁权人就物权的支配有系争关系,这样在登记对抗主义下,对于登记这一公示方法所表彰的权利状态,第三人仅能信赖不存在与公示所表现出来的权利相反的权利｡登记作为公示方法被规定为物权变动的对抗要件,具有谋求不动产交易安全的机能｡[9]对此,虽然租赁权为债权性质的权利,但此项权利只要是关于不动产而设定的,由于租赁权的物权化,承租人实质上取得了物权性质的支配地位｡当有物权变动时,该租赁权与物权变动即处于相互对立的地位,对抗问题由此产生｡承租人若未经登记,不得对抗第三人｡[10]
(二)占有对抗主义
德国民法典第868条将那些事实上对物支配交给他人行使的人,当作占有人来处理｡在德国,使用租赁权显示出其准物权的绝对性特征,显示出其对承租人地位的保护｡对于使用出租人让与租赁土地或房屋,在土地或房屋已交付给使用承租人时,占有法律关系仍发挥作用｡对取得人或继受人对租赁关系存在的知与不知,不影响民法典第571条效力之发生｡对该权利,由占有关系取代土地登记簿的功能,故而民法典第571条要求有交付,不是土地登记簿,而是对土地的占有,向取得人说明真相｡[11]德国法律将权利推定与一定的占有状态联系起来,即使是对物无物权性法律关系的占有人,法律就在不同的制度中强化债权性占有的法律地位｡同样,意大利民法规定,如果在租赁物转让前已有明确的租赁契约,则租赁契约得对抗买受人｡法国民法典规定,如出租人出卖租赁物时,买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承租人｡事实上,占有与登记在机能上有着根本的不同｡租赁权作为支配性质的权利,在占有的外形上难免和物权性质的占有产生冲撞,因为与占有无法分离的不是财产归属,而是财产的利用｡占有是一切财产利用关系的支点,与其说占有是所有权的外部表现,不如说占有是财产利用的外部表现｡[12]因此,德国法将租赁权作为债权,而受占有的保护是就财产的直接使用价值而言,如此始生物权的对抗力｡而且,采用占有对抗的形式也不会妨碍物权变动中的交易安全｡租赁权涉及的是买受人的占有利益,因为在物权变动中,对登记簿公正之信赖予以法的保护,使受让人或权利取得者知晓权利的归属状态,其登记公示的是物权的现状｡作为使用性质的租赁权则不关乎本身的物权变动,同时,基于设定租赁权的物权进行变动时,通过占有对租赁房屋进行使用的法律关系是一种自然的直观的表现｡易为接受的是,作为物权变动的受让人或他物权取得者,对不动产是否为他人占有使用的状况可作直观了解,如此,采用占有对抗主义并不会影响房屋的交易安全,而是在平衡承租人和第三人利益的基础上所进行的理性的选择｡
四､我国现实生活中的租赁权公示
我国对租赁权的规定主要是针对城市的房屋租赁,如我国《房地产管理法》中规定:房屋租赁,应向房产管理部门登记备案｡不过,该法并没有明确对房屋出租进行登记备案的法律效力,在罚则中也没有规定具体违反该条款的法律后果｡另外在《城市房屋租赁管理办法》中也规定房屋租赁应实行登记备案制度｡房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证,亦可作为公安部门办理户口登记的凭证之一｡参考全国各地对房屋出租的管理规定,如《上海房屋租赁管理的若干规定》明确规定:由社区事务受理服务中心在受理居住房屋租赁合同登记备案和居住登记时,应严格进行审核｡发现有违反本规定行为的,不得发放居住房屋租赁合同登记备案证明,不得办理居住登记｡又如《广州市房屋租赁管理规定》规定:由广州市房地产租赁管理所负责本市房屋租赁登记管理､房屋租赁价格评估以及收集汇总房屋租赁信息;房屋租赁实行登记备案制度,出租人违反本规定没有办理房屋租赁合同登记备案的,由区､县级市房地产行政主管部门责令其限期补办登记备案手续,并处以罚款｡而对于房屋租赁登记资料,《北京市房屋租赁管理若干规定》明确指出:对管理､使用房屋租赁信息的部门及其工作人员,应当对房屋租赁信息保密,以维护当事人的合法权益｡其中第28条对出租人､承租人､房地产经纪机构未按照本规定第8条､第9条规定办理房屋出租登记､变更､注销手续的,由公安机关责令改正,处200元以上500元以下罚款｡
由此可见,我国对出租房屋采用登记的方式,是国家为了满足行政管理职能的需要,由相关行政主管部门依据房地产租赁管理所提供的房屋租赁信息,加强对租赁房屋的管理,便于依法及时地查处违法行为｡可以说,租赁房屋登记是我国采取的一种行政管理手段｡从租赁登记的管理机构和职能来看,是当地政府为加强房屋租赁管理工作的需要而设立的管理机构,其主要目的并非登记当地房屋出租的情况,而是以登记作为手段加强对本区域内房屋承租人等流动人口的治安管理､消防管理､户籍管理卫生､人口计生､规划､税务､国家安全和城市管理综合执法等行政管理工作的综合协调和监督｡从租赁登记的法律责任而言,国家强化的是租赁当事人一种行政责任｡若对出租房屋不进行登记,出租人将承受行政法上的法律责任,由国家相关的行政机关如公安机关或房地产管理部门予以处罚｡从租赁登记的效力而言,我国对房屋出租采取登记的方式,并非是物权法意义上的公示方式,其目的并不在于给转让出租房屋的受让人提供信息渠道,让受让人方便了解受让房屋的真实权利状态｡尤其是我国有些城市明确将房屋租赁登记资料作为保密资料,不能向社会公开｡因此,我国大多数城市都将登记作为一项行政管理工作,并没有赋予租赁登记对民事主体在物权法上的效力｡
五､我国租赁权公示应采占有对抗的模式
我国在合同法中以立法的形式确定了租赁权具有对抗力,登记对抗主义或占有对抗主义的公示方法为我国租赁权的制度建设提供了很好的借鉴,一个国家或者地区是否采用租赁权登记公示的方法,应该从自身的法律传统､法制状况及观念去探析,不得违背租赁权制度设计的初衷｡有学者认为,民事立法在保护承租人利益的同时, 应考虑交易的安全, 平衡承租人与买受人之间的利益, 在规制买卖不破租赁制度时, 引入租赁权的登记公示制度, 使物权登记､变更制度与买卖不破租赁制度相衔接, 克服目前我国合同法规制买卖不破租赁制度的弊端｡[13]其认为租赁权本质上为债权, 只是基于立法者的政策考虑, 赋予其物权化的效力, 但既然要赋予其这种法律效力, 就必须要按照物权的规则理念进行制度设计｡对此笔者不敢苟同｡首先,如果说租赁权具有物权化效力则应理所当然地进行登记,未免有点牵强｡对租赁权按照物权的规则进行制度设计,按照物权的公示公信原则,我们强调的是对物权或具有物权效力的权利进行公示,并不是要求按照登记的方法进行公示,我们要结合公示对象的性质和特征,从便捷民事主体进行交易的需要进行构设,如动产就是以占有的方法进行公示｡其次,从物权公示制度的历史溯源而言,不动产登记制度发端于法国1795年的抵押权法,这并非是由权利的性质决定物权是否需要登记｡由于古罗马法的交付方式并不能充分保护交易安全,在交易过程中存在大量不需要直接支配标的物为特质的他物权,其存在并不伴随外在的表象,经常产生不动产之上存在的物权负担无法知悉的困窘,故为保护交易安全的需要特构设登记制度｡因此,登记对抗等公示方法设计的出发点是对交易利益的重视,并非取决于物权或债权､不动产或动产等现象,其本质上应为国家政策对交易安全的保护｡另外,从登记制度本身的功能和作用来看,登记制度重视的是观念化的物权,淡化直接利用性质的权利,与租赁权的功能和作用相冲突｡近代物权发展的结果是物权已经自直接利用渐渐走向价值化､抽象化的趋势,不动产的流动已经不再是过去单纯的转移占有的方式,登记制度完全改变了物权变动的模式,从过去重视物的直接占有到完全实现权利形态的抽象化转移｡现在,登记制度并不强调对不动产的直接占有或利用来实现物权的变动,相反,租赁权强调的恰恰是登记制度所忽视的对物的直接占有或使用,国家政策上保护直接占有不动产并对此进行利用的承租人｡那么,对具有直接使用性质的租赁权,意图通过登记制度来实现租赁权的本身价值,不仅有违租赁权设计的初衷,反而会影响登记制度本身功能的发挥,容易在理论上造成混淆｡
对此,有学者提出我国对租赁权公示应采用占有对抗的模式,其主张在公示机制是否充足的问题上,法律的基本原则应是权利对于第三人的对抗效力与权利的公示作用相伴而生｡权利的对世性越强,公示的机制也应越充分完备｡鉴于《合同法》第229条对租赁权对抗力公示机制规定的缺失,我们应该考虑即使不采纳租赁权须登记的做法,也应规定以交付及占有为要件[14]｡笔者对此表示赞同｡首先,从我国目前的房屋租赁法制现状来看,我国没有在制度上明确对房屋租赁进行登记才具有对抗的效力,租赁登记仅作为一项行政管理措施而出现在法律制度之中,租赁登记是行政管理部门对外来人口的管理办法,现行的房屋租赁登记制度并不具有民法意义上的公示公信效力,在现行的物权法中也未明确房屋租赁登记在物权变动中的作用和地位｡其次,从房屋租赁的实践来看,即使采取租赁登记的做法,也未将租赁登记的内容和房屋所有权的权属登记资料合并记载在同一个登记簿上,租赁登记和物权登记缺少必然的衔接,这是因为租赁登记对物权变动并不具有法律效力,我们尚未在实际中形成租赁登记会影响所有权权属的理念和习惯｡另外,我们在现实中采用占有或交付的方法作为租赁权的公示方式,并不会影响交易安全｡物权变动的本意在于保护自物权人或他物权人取得物权,不至于发生取得人与第三人就物权的归属产生争议的现象,取得者的利益并非局限于对物的占有或使用｡即使物权取得者受领存在租赁权的财产,对这种物权化的债权采用占有对抗主义,是着[于承租人的利益保护,维护既存的财产利用关系｡因此,作为租赁物的请求､给付以及返还请求等,租赁权的存在与物权变动并非为有系争利益的法律关系,故租赁权不属于主张登记欠缺的第三人,登记对抗无从产生｡[15]
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