“物业管理”是业主聘请物业服务机构，物业服务机构则通过其专业技能为业主提供服务，通过签订物业服务合同，双方当事人就物业管理区域内服务事项达成协议，并确定双方当事人的权利义务。但其核心主要在于服务，物业服务机构的“管理”职权源自于业主的授权。《物业管理条例》第2条规定：本条例所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。由此可见，在物业管理服务过程中，业主与物业管理公司之间除了为一种合同关系，即业主的义务是向物业管理公司交纳管理服务费用，而物业公司的义务则是向业主提供各种约定的服务。物业服务机构应当协助做好物业管理区域内的安全保障工作是具有法定的安全保障的义务。
一、物业公司的安全保障义务
在签订物业管理合同中虽然双方没有明确排除物业公司对业主的财产、人身安全负责的责任，但是在物业管理服务项目中有保安的条款，则物业公司就应对业主的财产、人身安全负一定的责任。一般而言，物业公司的这种保安义务作为一种约定义务，也是一种有偿义务，通常业主所交的物业管理费中就含有保安费用。况且，安全、和平、宁静的小区生活环境亦是业主所首要关心和考虑的。因此，保安义务一般情况下应认定为合同的主义务，如果物业公司违反此种义务，就应承担违约责任。如果表明物业公司疏于管理，保安人员亦未能做到勤勉尽职，物业公司在物业管理中未能尽到善良管理人的注意义务，物业公司理所当然要承担责任。但是，如果业主财产被盗、人身被伤害系第三人所为，而非物业管理公司违约行为所致，则其要不要承担责任得根据业主受到的损害和物业公司的不尽责是否存在有因果关系。即认为物业公司承担的保安义务的范围主要限于小区内公共场所及保安人员巡逻可至的区域，一般不延伸到业主的房间，但是，如果保安人员亦勤勉尽职履行职责，窃贼就会无法进入小区，或者进入小区后就被即时发现和制止，损害行为就不会发生，而如果事实恰恰相反的话，物业公司疏于管理，未尽防范之义务，才致使窃贼比较顺利进入小区，致业主财产被盗或者业主人身受到损害。由此，可认定该违约不作为行为与损害后果之间存在相当因果关系。还有关于物业公司的过失问题。首先，应当明确的是物业公司对业主的保护不可能面面俱到，事无巨细，但因物业管理合同和相关法律的存在，物业公司对小区生活的业主负有相应的保护义务，在以过错为要件的违约责任中，采取过错推定原则，业主只需证明物业公司违反该保护义务致其人身、财产损害即可，物业公司只有证明其对损害无过错，方可排除违约责任的适用。
二、如何实现安全保障义务
物业服务机构未尽安全保障义务的行为，一般表现为不作为的消极行为。即应当履行作为义务的物业服务机构，由于未尽到适当合理地注意义务，且应当作为却没有作为，最终造成业主损害。关于如何判断物业服务机构是否适当合理地履行了安全保障义务之问题，在《人身损害赔偿司法解释》第6条规定中，提供了经营者履行安全保障义务范围的相关指引。即经营者应在“合理限度范围内”负担安全保障义务。而“合理限度”的范围，在实践中考虑的是经营者在履行义务过程中所应达到的注意程度。但目前对于如何确定安全保障义务的“合理限度”，在法律上仍没有做出明确的相关规定。就在物业服务机构是否尽到“合理限度”安全保障义务，通常可以通过几个方面进行判断分析：预防危险的措施是否合理。采取适当的危险防范措施，是物业服务机构承担安全保障义务的首要内容。当法律对于安全保障义务的内容和当事人行为标准做出直接相关规定时，应当严格遵守法律相关规定；当法律法规没有明确规定相关标准，但物业组织或行业有对其相关安全保障行为，形成行业范围内的相关标准时，物业服务机构就需对义务的履行达到同行所应达到的通常注意程度；其表现为诚实善意的经营者应达到的注意程度。当法律无法概括详尽，而行业规范也无法完善周全时，则需要根据诚实信用原则对物业服务机构做出要求。与前两项标准比较，“合理标准”的注意程度在理论上是相对抽象的，其并非为具体标准，它需要法官在个案中依据客观的事实，做出依法自由裁量。制止危险的措施是否合理，当危险发生时，物业服务机构应尽力采取措施制止、消灭危险。相反地，若物业服务机构没有采取积极措施或者采取的措施不合理，而造成了他人的损害，则应承担相应的法律责任。损害发生后的救助措施是否合理。负有安全保障义务的物业服务机构，应当对遭受人身损害的人员采取合理的救治措施，且无论此种损害是否因自身的直接行为所引起或者是第三人的违法行为、犯罪行为所造成，都有将其及时送往医院，并尽可能进行抢救、救助的义务。相反地，若物业服务机构没有采取救助措施或者采取的措施不当，而加重了他人损害的，负有安全保障义务的人应承担相应的责任。
但是尽管物业服务机构负有安全保障义务，其也不可能完全防止一切损害的发生。尤其是当面对第三人故意侵权事件时，物业服务机构通常无法事先进行防范和控制。因此，不能苛求物业服务机构对于不确定的危险承担安全保障义务，也不能要求其担保不发生任何刑事案件。综上所述，面对住宅小区内发生的侵权案件，物业服务机构承担的住宅小区安全保障责任应当以防范设施有效、警示明确适时、管理谨慎周到、制止侵害勇敢、实施救助明确及时、保全证据妥善等为限。
三、结语
笔者认为不能一言就概尽物业公司有过错，应区分物业公司的过错程度。业主交纳的费用。在物业公司与业主的关系中，物业公司虽然在总体上处于优势地位，应对业主给予特殊保护，但物公司对业主的保护并非是无限的，业主交纳的物业费用与损失往往难成比例，因此，在其过错判定上通常遵循：业主交纳费用越高，一般意味着物业公司应尽的注意义务就越高，过错的判断标准就越低；反之，业主交纳的费用越低，物业公司应尽的注意义务就越低。业主有过失，亦称与有过失，系指违反对自己事务的注意。即业主自己出门不关门，或者明知自己住一楼如果不关窗窃贼很容易翻窗进入而不关，则为财产损失之共同原因，因此，业主对其财产被盗也应承担一定的过失责任。尽管物业公司基于合同承担了违约责任，但是从理论上其还是可以对该第三人进行追偿，但若第三人没有赔偿能力，或者其已无民事赔偿能力时，在这种情况下，物业公司的追偿在事实上已经是不可能，此时要求物业公司承担全部责任，难免苛刻，亦不利于利益的平衡，毕竟实施盗窃行为的窃贼是财产损害结果的直接责任人。因此，基于过失相抵规则，适当减轻物业公司赔偿责任是比较公平和合理的。
参考文献：
[1]胡艳芳.《物业管理公司在物业服务合同中的义务研究》，中南大学2006年硕士学位论文
[2]张民安、梅伟.《侵权法》.中山大学出版社，2005年，第1页
作者简介：
何懿、韩秀珍，南京大学法学院2010级民商法专业硕士研究生。
