摘 要:房地产业是国民经济的基础性、先导性行业,但目前房地产市场预警系统的建设仍不能满足现实的需要。本文对现有的房地产预警相关文献进行简单的综述,对后续研究提供一些建议。
关键词:房地产 预警系统
一、引言
所谓房地产预警系统,属于经济预警的范畴,是指能够事先发出房地产警告信号的系统,通过对房地产经济运行历史过程的分析,利用指标的选择和指标体系的建立,对房地产经济运行的总体态势和局部特征的变化进行准确判断,从而尽可能地提前采取措施,促进行业的持续健康运行。
随着我国经济的快速发展,房地产业已称为国民经济的重要组成部分,在整个国民经济中属于基础性、先导性的行业。但是影响房地产波动的因素很多,加之房地产业的发展时间较短,市场不够成熟,新政策的出台和宏观经济条件、社会需求的变化等因素会导致其波动。所以,在当前建立房地产预警系统对于国家、投资商、中介服务和广大消费者具有重大的意义。
本文旨在对近几年来国内关于房地产预警研究从国内外研究进程及现状、预警方法等方面进行评述,以此研究我国房地产预警系统的建立。
二、 国外研究现状
经济预警方法的起源可以追溯到19世纪末期,1888年在巴黎统计学大会上,法国经济学家福里利在其“社会和经济气象”的研究论文中,以黑、灰、淡红和大红几种颜色来测定法国1877年---1887年的经济波动;20世纪30年代中期,经济预警系统再度兴起。自20世纪60年代起,经济监测预警已从民间研究走向官方实际应用阶段,并逐步走向成熟。研究机构与政府机关的合作使研究迅速向前发展,这一时期有几下几方面的发展:①合成指数的引入;②经济预警的基本方法有了较大进展;③景气调查方法的引入,拓宽了景气监测的信息源;④分析预警的信号指数的出现。 90年代,许多新兴经济正面临着经济危机,因此进行经济预警的研究工作又一次大幅展开。这一时期的预警研究主要采用预警信号方法,当风险指标超过所设定的阀值时,预警系统就被激活。目前国外常用的建立预警模型的方法有:判别分析法、logit对数线性分析法、决策树、模糊评判法、人工神经网络等。
房地产作为宏观经济的一个分支,宏观经济预警研究理论与方法也可用于对房地产业的预警上。60年代初,国外对房地产业的预警研究始于房地产周期波动及其机理的研究,其中以美国房地产经济学家 Stephen A.Pyhrr为代表。90年代对房地产的研究多基于一种假设即用于研究房地产的数据可以完全代表房地产的周期波动状况,但假设只能包括房地产长期周期波动的一部分,但将它们用于描述房地产状况的能力却是有限的(Ronald,1997)。自 90年代以来,国外学者除了围绕房地产周期波动理论将研究理论范围进行扩展外,也越来越重视研究技术层面,即通过构建模型的方法来实施对对房地产市场风险的有效监控。
由此可以看出,国外学者对于经济预警理论、方法和使用技术的研究对房地产预警的研究有很大帮助。从当前国外许多学者对上述各种预警技术进行实证比较研究后发现,在进行风险预警时,用人工神经网络技术建立预警模型要优于传统的统计模型。
三、 国内研究现状
我国经济预警研究始于20世纪80年代,主要研究经济循环波动问题,主要分为两个阶段:一是以引入西方经济波动周期理论对我国的经济波动加以分析为主;二是是建立我国自己景气指标。这些经济预警的研究方法对我国房地产市场预警发挥了重要作用。
顾海兵(1997)认为,经济预警的方法依据其机制可以分为:黑色预警、黄色预警、红色预警、绿色预警、白色预警等方法。根据此分类方法,可以将我国目前主要使用的房地产预警研究方法分为以下两个方面:
(一)黑色预警方法
何国钊,曹振良(1996)选择了八个指标,先利用景气循环法进行分析,然后利用扩散指数的计算方法得到房地产周期图,通过图表分析研究了房地产周期和宏观经济的关系及波动原因;丁烈云(2003)通过9个指标的扩散指数来描述房地产周期波动,并结合我国房地产市场发展,从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因,探讨对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。
(二)黄色预警方法
1、景气指数法:我国目前使用的中房指数是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前状况的指标体系和分析方法;李斌,丁烈云,叶艳兵(2003)引入精度比较的概念,对景气指数中的扩散指数DI和合成指数CI进行了合理改进,有效地消除了两指数间的矛盾冲突。
2、统计预警法:赵黎明等人(1999)通过对经济预警的各种方法进行分析比较,提出了新的房地产预警系统设计的方法——统计预警方法,他们认为该方法既可以看出经济活动的升降,又可以反映个指标的综合结果,不仅能监控整体经济活动的波动,还可以监控每一个指标的波动,由此可以从宏观上明确对房地产经济波动调控的目标和方向。
3、模型预警法: 丁烈云(2002)探讨了基于周期波动理论的房地产预警、基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警和基于模糊神经网络理论的房地产预警等多种模型和方法。景气循环法易于识别房地产周期波动特征;基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警将系统理论与图论相结合,弥补了仅采用定性方法确定预警准则的不足。上述种种模型各有特点,可相互补充。
从以上分析可以看出,我国现阶段的房地产市场预警研究主要包含在黄色预警方法中。无论是景气指数还是统计预警,都是建立在房地产周期波动理论上。房地产市场本身使一个非常复杂、庞大的非线性系统,因此,通过构建基于模式识别、人工智能等非线性预警模型使很有必要的。
四、 结束语
综上所述,现有房地产预警体系的研究已经取得了一些成果,初步的预警框架已经形成。目前正朝着三个方面发展:一是房地产经济周期波动机理的研究;二是计算机技术在房地产预警中的应用研究;三是房地产经济预警的理论和方法研究。其中,定性分析和定量分析的结合、预警理论方法与计算机技术相结合、先进科学理论的综合应用是未来的研究方向。
但是,在中国,房地产市场又有其特殊性。在我国的房地产领域,不仅个人买房要向银行按揭,更重要的是整个房地产的项目开发,也完全建立在银行信贷支持的基础上。有数据显示,房地产开发企业的自有资金只有16%左右,负债率一直高达75%,一般情况下,不得不通过预售来维持资金链。一旦房地产开发商的房子难以如期售出,房地产开发企业的资金链就面临巨大的挑战,很可能引发金融业的连锁反应。因此,金融稳定也是是金融安全的基础。针对房地产行业的这些“实情”,“房地产预警系统”首先就也应该关注银行体系的稳定性。正如社科院易宪容所提到的,应由有关职能部门建立起房地产价格失衡预警指标,建立金融体系与宏观经济失衡的预警指标,提高金融机构风险测量能力,从而降低金融机构暴露于房地产价格波动风险之程度。◆
参考文献:
[1]顾海兵.宏观经济预警研究:理论、方法、历史[J] .经济理论与经济管理,1997,(4).
[2]丁烈云.房地产周期波动成因分析[J] .华中科技大学学报(社科版),2003,(2).
[3]黄继鸿,雷战波,凌超.经济预警方法研究综述[J] .系统工程,2003,(3).
[4]赵黎明,贾永飞,钱伟荣.房地产预警系统研究[J] .天津大学学报(社会科学版),1999,(12).
[5]叶剑平.中国房地产监测预警系统指标体系设计[J] .中外房地产导报,2000,(19).
[6]Tae Yoon Kim , K yong Jooh , Insuk sohn , Changha H wang.Usefulness of artificial neural networks for early warning system of economic crisis.Expert systems with Applications , 2004.
[7]Wagner WP , Otto J , Chung QB.Knowledge acquisition for expert systems in accounting and financial problem domains.Knowledge Based systems , 2002, 15:439～447.
作者简介:
吴文,贵州大学管理学院2007级研究生,管理科学与工程专业;
刘芳,贵州大学管理学院2007级研究生,管理科学与工程专业。
