摘 要：我国物业管理的整体水平正在不断的提高，但对旧住宅小区物业管理的完善还有待加强。虽然相关政府部门已经制定了综合性的治理措施，但是仍然存在很多问题，不能很好的满足居民的要求。本文主要通过结合旧住宅小区的现状，提出一些关于物业管理实施中的难点和对其可持续发展措施的见解。
关键词：旧住宅小区；物业管理；问题；建议
随着国家房地产行业的不断发展，物业管理对于加强民生建设的作用也越来越重要。人们在生活水平达到一定的程度后，就会更加关注生活的质量和居住环境的优劣。新建小区的物业管理取得了不错的进展，卫生整洁、环境优美、生活设施完善，居民的人身和财产安全得到了有力的保障。但是在旧住宅小区的物业管理推进过程中，却是问题频出，困难重重。只有结合旧住宅小区的现状，分析物业管理实施中的难点，制定针对性的整改措施，才能早日突破当前的困境。
一、城市旧住宅小区物业管理面临的问题
第一，基础设施严重缺乏。旧住宅小区大都修建比较早，受到当时物业管理意识底下的限制，普遍存在缺少规划设计，配套设施简陋，整体布局混乱的先天问题。虽然在相关整改措施的实施下，一定程度上改善了小区的绿化、道路、窨井等公共设施，但是受到客观条件的影响，很多配套设施，如专用停车场、自行车棚、下水管道、供暖设备等，仍然没有找到合理的解决办法。
第二，业主素质层次不齐。由于旧住宅小区产权比较多元化，房价始终处于城市整体水平的末端，入住门槛较低，所以业主的数量比较多，且层次比较广泛，各行各业的人都存在。因而造成了业主对物业管理的认识和要求呈两极分化，经济承受能力强的业主急需等到全方位的高端服务，而经济承受能力低的业主则只注重是否缴费，对管理没有任何要求。
第三，没有明确的管理体质。老旧住宅小区通常没有专业的管理部门，整个小区的物业主要由资格比较老的业主或是不正规的部门分别负责，没有统一的管理体质。且在管理中只追求经济利益，没有承担相应的责任，甚至经常因为利益关系，相互冲突、相互排挤，使物业管理陷入更加混乱的局面。
第四，治安隐患始终无法消除。规模比较大的老旧住宅小区，为了出入的便利，一般都有很多的进出口通道，很难实现全封闭的管理。虽然进行了针对性的封闭治理，减少了部分通道，但是仍然无法很好的改善小区的治安环境。特别是一些位于城乡结合部和大市场附近的小区，外来人口众多，鱼龙混杂，不管保安人员如何加强管理力度，都避免不了盗窃事件的发生。
第五，物业管理资金没有来源。很多老旧住宅小区都属于业主自建或者单位集资建房，缺少房地产开放商的资金支持，物业公司只能通过自己的渠道筹集资金来对小区进行管理。这就为物业管理工作的开展造成了巨大的阻碍，甚至有些素质低下的业主以不交物业费来要挟物业公司，从而导致小区的物业管理工作无法顺利实施。
二、针对城市旧住宅小区物业管理面临的问题的建议
第一，制定物业管理的相关法律法规。物业管理法律法规的制定，要结合其他各相关部门，在协调各部门利益的基础上，废除阻碍物业管理发展的条例，并建立监督落实的执行机构，实行效果监察制，对管理不达标的要有明确的处罚措施。通过相关部门的各司其责，促进住宅小区物业管理的专业化、合理化。
第二，改革和调整住宅小区的管理机制。坚持以政企分离、统一管理为原则，理顺小区管理的上下级关系，对物业管理公司的不同专职部门制定明确的管理职责和管理内容，妥善处理好物业管理企业与社区居委会、街道城管以及小区办之间的关系，通过规范小区的管理秩序，实现物业管理工作的顺利开展。
第三，全面提升物业管理水平和宣传力度。服务水平和人员素质，是物业管理公司能否被广大居民和社会认可的关键因素。所以，物业管理公司必须努力提升和完善自身的管理能力，加强员工队伍的素质培训，全心全意的为广大居民服务。同时，要积极开展活泼生动的社区文化活动，通过与广大居民的沟通与交流，提升自身的正面形象，让其深刻认识到物业管理的好处，从而为物业管理工作的顺利进行营造良好的社会氛围。
第四，切实解决物业管理收费难的问题。想要规范的落实小区的物业管理收费工作，就必须建立完善的物业管理收费体系，结合小区居民的实际情况，制定出行之有效的具体的收费办法，对不同层次的居民做好相应观念转变，从而让广大居民从内心深处理解并接受物业管理的收费行为。
第五，拓宽旧住宅小区物业管理发展的道路。要深入发掘小区内部的潜力和周边的优势，通过改善旧住宅小区物业管理的造血能力，进一步提升小区的综合状况。对于促进旧住宅小区的物业管理，政府相关部门在进行综合性整治的基础上，要适当的对物业公司放宽条件，想方设法解决旧住宅小区的先天不足，将新区的建设与老区的发展结合在一起，从而改善旧区缺乏基础配套设施的状况，促使旧住宅小区物业管理的快速发展。
三、结语
总而言之，旧住宅小区必须进行规范统一、科学专业的物业管理，才能使其综合环境得到进一步完善，从而实现小区住宅的保值，甚至增值。但是，物业管理的发展不能单单依靠物业管理公司自身的进步，还离不开政府部门的大力支持和社会各界的认可与理解，只有这样，才能使物业管理步入正规，走上健康、稳定的可持续发展之路。
参考文献：
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[2]孙晓喆. 浅议城市旧住宅区的物业管理[J]. 中国房地产业， 2002（2）：36-37.
[3]李慧芳. 浅谈老小区的物业管理[J]. 城市开发， 1998（9）：40-41.
作者简介：
张晓鸥（1983-），女，民族：汉，籍贯（精确到市）：山东寿光，当前职务：教师，当前职称：讲师，学历：硕士，研究方向：物业管理。
